Der Bundestag hat am 27.03.2020 das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie beschlossen.
Danach kann gem. Art. 240 § 2 EGBGB ein Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit der Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen der Nichtzahlung und der COVID-19-Pandemie ist glaubhaft zu machen.
Die wichtigsten Fragen und Antworten hierzu:
Besteht der Anspruch auf Mietzahlung auch im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020?
Die Regelung hat weder Einfluss auf die Zahlungsverpflichtung des Mieters noch auf die Fälligkeit der Miete. Der Mieter ist daher auch weiterhin verpflichtet, die vereinbarte Miete an den Vermieter zu zahlen.
Kann der Vermieter den Mietvertrag bei Mietrückständen wegen der COVID-19-Pandemie kündigen?
Eine Kündigung durch den Vermieter wegen Mietrückständen aus dem Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 ist zunächst nicht möglich. Die Kündigung aus diesem Grund ist bis zum 30.06.2022 ausgeschlossen. Bestehen maßgebliche Zahlungsrückstände aus anderen Zeiträumen oder andere Kündigungsgründe, bleibt eine Kündigung weiterhin möglich.
Welche Möglichkeiten habe ich bei Zahlungsverzug des Mieters?
- Sofern der Mieter nicht oder nicht rechtzeitig zahlt, fallen für die Zeit des Verzuges Verzugszinsen an. Der gesetzliche Verzugszins beträgt bei Unternehmern 9 %-Punkte über dem Basiszinssatz p.a., bei Verbrauchern 5 %-Punkte über dem Basiszinssatz p.a.
- Der Mieter hat dem Vermieter während des Verzuges etwaige Verzugsschäden zu ersetzen (z.B. Rechtsverfolgungskosten).
- Der Vermieter kann bei Zahlungsverzug seine Mietsicherheiten (Bankbürgschaft, Mietkaution, etc.) in Anspruch nehmen.
Hat der Mieter während der Corona-Krise einen Anspruch auf Anpassung der Miethöhe?
Denkbar ist allenfalls eine Anpassung wegen der sog. Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB. Dieses Rechtsinstitut wird durch den Bundesgerichtshof jedoch sehr restriktiv angewandt und hat sich insbesondere an der vertraglichen und gesetzlichen Risikoverteilung zu orientieren. Diese ordnet dem Mieter grundsätzlich das Verwendungsrisiko an der Mietsache zu. Demnach ist das Bestehen eines solchen Anspruchs – was im Einzelfall zu prüfen ist – derzeit als unwahrscheinlich einzuordnen.
Was ist bei einer einvernehmlichen Stundung oder Herabsetzung der Miete zu beachten?
Eine Stundung oder Anpassung der Miete sollte in jedem Fall durch einen ordnungsgemäßen, schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag vereinbart werden. Bei einer bloß mündlichen Abrede zwischen den Parteien entsteht – vor allem bei Mietverträgen über Gewerberaum mit einer befristeten Laufzeit – ein Kündigungsrisiko wegen Verstoßes gegen das Schriftformgebot.
Für eine Beratung und Rückfragen steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Daniel Ledvinka gerne zur Verfügung.
